天津站属于哪个区(天津站在天津什么区)



天津站属于哪个区(天津站在天津什么区)

今天讲讲环城的西青区域和津南区域:


1


西青


环城最牛的是哪个区?


西青。


给你们看一张图——


天津站属于哪个区(天津站在天津什么区)

财政收入上,滨海新区遥遥领先,几乎占了天津市的一半。武清后来居上,超越西青位居第二。


西青第三。


第三不重要。


重要的是西青和第四名津南相差30亿,财政收入是津南的1.5倍,并大幅领先东丽、北辰


环城中,也唯有西青的房价是可以向市区叫板的。


不厚道地用西青高价盘和市区低价盘对比下:


河东凯旋门,单价2.4万;


红桥九和府,单价2.5万;


西青万科西华府,单价2.6万;


西青中北祥云,洋房2.6万。


从这一点看,当年万科敢于2.2万楼面价在西青拿地,也多少可以理解了。


也因为西青的城市界面在环城四区中最好,市区人群,200多万,为了改善也会首选西青。


西青买房怎么买?


沿着地铁3号线买最稳妥。3号线串起了天津站天津南站天津北站,途径天塔、小白楼等市中心区域及多个工业区。


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出了外环,第一站是大学城,称为华苑西板块,三雄逐鹿:联发锦里、万科紫台、格调松间。


华苑西最大的优势是和南开的房价差,南开4万多,这里2万多。和南开连成了一片,城市界面好。这三个盘估计今年年底就要清盘了。所以想指望他们降价,难。联发锦里价格还涨了,据说也就剩400~500套房子。


天津站属于哪个区(天津站在天津什么区)

联发锦里性价比最高。但也有缺点:东区距离地铁高架较近,有噪音。


高新区地铁站,也有三个盘:爱情缤纷里、美的旭辉翰悦府、保利今年拍下的地。三个盘都自带商业,加上规划的商业综合体,前景不错。


可惜美的品牌号召力一般,未必所有购房者认。爱情缤纷里还没有开盘,据说最低总价145万起,这样一来,再往南的杨伍庄万科项目压力更大了。


杨伍庄地铁站。万科翡翠大道项目。万科在天津号召力极强。如果不是万科,这个盘会更难卖。房价按楼面价卖。受赛达大道影响,高层噪音较大。3、4月份价格曾降到2万以内,据说因上面压力被迫调到2万以上。前期承诺学校未兑现,遭遇维权。优点是:地铁近,高层是现房。不太推荐。


天津南站。能步行到地铁站的就两个项目,津门正荣府和招商公园1872,前者是洋房,后者是高层。正荣北辰项目,口碑不佳,把牌子搞砸了,在乎品质的人群选择了招商公园1872。这两个楼盘产品不一样,根据需要购买即可。


社会山西苑项目不作推荐,因为距离地铁较远。




2


津南


一、先说海教园。


环城其他区域都是离外环线越远越便宜,但海教园打破了这个规律,愣是比周边楼盘贵了五千多。


学籍优势。注意不是学区优势。和众多挂牌学校一样,老师大多是新招的,谈不上重点学校。


重点是在海教园上学,挂的是南开学籍,可以和市内六区一样,报考市内高中。这一点,连学区房泛滥的滨海新区生态城也比不上。


但,海教园也是一个被玩坏了的板块。据不完全统计,当前有12个项目在售。因为有概念,大家认,所以政府无底线的卖地,涸泽而渔。然后,所有的楼盘都成为难民了。在2019年,在全天津降价的时候,海教园抗住了,没降价。但2020年,大批量项目入市,产品同质化,只能拼价格。龙湖天璞洋房18000多刷新低价后,阳光城未来城再砍一刀,17500。


再这样下去,各开发商必定会被政府约谈。房价再降,地卖不出去了。海教园另一个板块天南小镇还有地要卖呢。


当前在海教园买房,距离地铁越近越好、小三室、低总价就可以了。这样将来好出手。另外,龙湖的盘距离不利因素有些近,之前说过。


目前海教园在售二手房满两年的有仁恒滨河湾、融创中央学府。首推仁恒滨河湾。仁恒物业没的说,再加上小区独一无二的水景,利于保值。


二、国展板块&辛庄


如果说天津环城有确定性利好的板块,国家会展中心板块算是一个。


注意国家两个字。


会展中心盖得飞快。不差钱。背后的意思就是天津重视。


7月27日,天津提出了“交通强市”的概念。有两句和会展中心有关——


打造国际枢纽港口、国际航空物流中心、国家会展中心三大物流节点


构建天津机场与国家会展中心间直达轨道通道


如果继续有钱,不说空话,前景很不错。


有人说,国展板块引进了河西一幼和师大二附小。嗯,对。但是没有市区学籍,是个硬伤。


国展西目前有一个盘,叫美的云熙府。我去项目工地看过,周边配套太差。


工地附近现状


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未来这个板块会有大量的住宅,当前这个项目位置不是最好的,价格不是最便宜的。




国展板块买房,别急,等。这个板块还有个项目叫天津悦府。130万起,价格够低,可以关注。




三、咸水沽




富力又一城,实际上我是不推荐购买的。富力的建筑质量,大家搜一搜南开区天霖园就可以了。而且周边都是大高层,二手房溢价率低,想靠它挣钱,比炒股难。




恒大悦府,我之前提过。楼下即地铁在建,对面是新城吾悦广场已开业。13000多的价格,要比富力又一城合适得多。但是,今天我要预警,2023年交房,时间有点长,夜长梦多。




新城和兴府,咸水沽核心地段。刚需的买不起,改善的看不上。算了。




龙湖紫宸,158平房源总价270万以上。所在片区不配。换句话说,支撑不起来。只能自住,不适合投资。那开发商怎么让你感觉值呢?就多强调强调产品、物业、园林、智慧安防……来抵消周边城乡结合部的村感。最大优势是现房。




四、八里台镇&天嘉湖(星耀五洲




中海国际公园城,上半年成交面积6.1万平米,全市第五;销售金额6.6亿,全市18位。非常可观。上周末我去了趟,销售忙的没时间接待客户,逛样板间的时候就差催了。说实话,这个盘我看不懂。我不知道哪些人在买。二手房也有成交。贝壳找房上6月份成交了3套。




爱情花园里,比较偏的位置,不是说在天津市偏,而是这个盘在八里台的位置不那么主流。长城,做汽车的那个保定企业在天津的第一个项目。1万出头的价格,90多万能买个三室洋房。




星耀五洲,一个新房价格远超二手房价格的楼盘。但你可能会怼我说,这些价格低的二手房是云南那个开发商开发的,不是融创开发的。都是一个项目,都叫星耀五洲,有这些低价盘在,二手房就是卖不上价。我还会说,不值得买。


五、葛沽




代表性项目是和泓·葛沽湾·首府。单价1.2万。宣传点是区位,蹭11公里之外的国展概念。项目位置标的好像几百米就能到双桥河地铁站,实际上还有好几公里。实际上最大优势,是图中那个海沽道,直达会展中心。